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Investir dans un bien locatif résidentiel au Luxembourg : quels avantages ?

Investir dans l'immobilier résidentiel locatif au Luxembourg constitue une réelle alternative pour diversifier son épargne tout en s'assurant des revenus complémentaires.

Un marché Luxembourgeois particulièrement porteur

Avec 8.000 à 10.000 nouveaux résidents chaque année, et un stock de logements qui n'augmente «que» de 2.500 à 3.500 unités par an, le Luxembourg réunit les conditions d'un marché de l'immobilier tendu, porté par la demande. Cette situation crée une hausse continue des prix quoiqu'à une cadence plus faible que par le passé. Clients au rendez-vous, loyers élevés et plus-values quasiment garanties lors de la revente : l'immobilier serait-il un investissement refuge en ces temps perturbés ? Oui, à condition de respecter certaines règles.

Quelques règles pour bien acheter

L'élément capital pour s'assurer un bon rendement est la localisation du bien immobilier. La demande la plus forte s'exprime sur Luxembourg-ville et les communes directement périphériques qui concentrent 20% de la population et 40% des emplois. Esch-Belval, en plein renouveau socio-économique est une alternative. Dans une perspective locative, on privilégiera les appartements plutôt que les maisons. Les surfaces de 70 à 80m2 sont et resteront les plus demandées. Choisir le neuf présente de nombreux atouts : garantie décennale, absence de frais de rénovation (y compris pour les parties communes) et bonne performance énergétique, critère de plus en plus recherché par les candidats locataires. Pour bien acheter il convient également de respecter quelques règles par rapport au financement du projet. En règle générale, pour un investissement résidentiel locatif, on considère que l'apport personnel doit se situer à environ 30% de la valeur du bien. La durée du prêt doit tenir compte de votre âge, du montant du prêt et de votre capacité de remboursement mais dans tous les cas elle ne dépassera pas 20 ans, pour des considérations de rentabilité de l'investissement. Pour une construction neuve, le déblocage des fonds peut se faire par tirages successifs, au fur et à mesure des étapes de construction. 

Fiscalité et amortissement : bon à savoir

Les droits d'enregistrement s'élèvent à 7 % du prix d'acquisition et sont applicables sur le terrain et la partie construite de l'immeuble. Pour un immeuble en cours de construction, la partie à construire sera, elle, soumise à TVA. Un taux de TVA réduit à 3% est possible sous certaines conditions. Les revenus d'une location sont imposables par voie d'assiette, c'est-à-dire qu'ils se déclarent en même temps que vos autres revenus et sont taxés au même taux que ceux-ci. Il est possible de déduire des revenus locatifs tous les frais d'obtention : frais d'entretien, intérêts débiteurs (sans plafonnement), dépenses de réparation, frais de gérance, d'assurance…ainsi que l'amortissement de la construction. L'investisseur peut amortir son bien loué à un taux qui dépend de son année de construction. Au cours des 6 premières années d'existence d'un bien, le niveau d'amortissement annuel est avec 6% (hors terrain) fortement attractif. Si les frais d'obtention et l'amortissement dépassent les revenus locatifs perçus, la déduction fiscale s'opère sur les revenus du ménage.